Immobilienrecht: Klimawandel im Wohnungseigentum

Mit dem vorliegenden Ministerialentwurf für ein Bundesgesetz, mit dem das Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG) geändert werden soll (WEG‑Novelle 2022), beabsichtigt die Bundesregierung eine Modernisierung des WEG mit der Zielsetzung, eine umweltfreundlichere Nutzung von Gebäuden zu ermöglichen bzw. zu erleichtern. Die Frist für die Begutachtung ist im August 2021 abgelaufen, die Novelle soll mit 1.1.2022 in Kraft treten.

Angesichts des von der Politik gewünschten und geförderten Umstiegs auf elektrisch betriebene Fahrzeuge zur Bewältigung der Klimakrise („Mobilitätswende“) sowie der steigenden Anzahl an E‑Autos bei den Neuzulassungen (im Vergleich zum Vorjahr beträgt das Plus über 195 %), müssen auch die Möglichkeiten, solche Fahrzeuge zu laden, ausgebaut werden. Zwar war es schon bisher zulässig, auch in Wohnungseigentumsanlagen derartige Ladestationen zu errichten; allerdings war dafür grundsätzlich die Zustimmung aller Miteigentümer erforderlich, was faktisch gerade bei größeren Einheiten nicht oder nur mit sehr viel Aufwand und Engagement erreicht werden konnte.

§ 16 Abs 2 WEG sieht derzeit vor, dass der Wohnungseigentümer auf seine Kosten zu Änderungen an seinem Wohnungseigentumsobjekt unter anderem dann berechtigt ist, wenn die Änderung weder eine Schädigung des Hauses oder eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen Wohnungseigentümer, auch keine Beeinträchtigung der äußeren Erscheinung des Hauses, noch eine Gefahr für die Sicherheit von Personen, des Hauses oder von anderen Sachen zur Folge hat. Wenn für eine solche Änderung auch allgemeine Teile der Liegenschaft in Anspruch genommen werden, muss die Änderung zudem entweder verkehrsüblich sein oder einem wichtigen Interesse des Wohnungseigentümers dienen. Davon sind lediglich sogenannte „privilegierte Maßnahmen“ wie z.B. die Errichtung von Strom‑, Gas‑, Wasser‑ oder Fernsprechleitungen, Beheizungsanlagen und ähnliche Einrichtungen ausgenommen, die aus diesem Grund jedenfalls nicht untersagt werden können.

Ladestationen für E‑Autos können üblicherweise nur errichtet werden, wenn auch allgemeine Teile der Liegenschaft in Anspruch genommen werden.

Die WEG‑Novelle 2022, die auch mit dem Schlagwort „Right to Plug“ beworben wird, soll es dem einzelnen Wohnungseigentümer nunmehr erleichtern, für den Einbau von (auch leistungsstärkeren) Ladestationen die Zustimmung der übrigen Miteigentümer zu erreichen: Zukünftig gilt die Zustimmung eines Wohnungseigentümers als erteilt (sogenannte „Zustimmungsfiktion“), wenn er vom geplanten Aufstellen einer Ladestation zum Langsamladen durch Übersendung verständigt wird und der Änderung nicht innerhalb von zwei Monaten nach Zugang der Verständigung widerspricht. Auf die Rechtsfolgen des Unterbleibens eines Widerspruchs muss in der Verständigung hingewiesen werden; zudem muss darin die geplante Änderung klar und verständlich beschrieben werden.

In der WEG‑Novelle 2022 wird die Vorrichtung zum Langsamladen eines elektrisch betriebenen Fahrzeugs nunmehr auch ausdrücklich zu den privilegierten Maßnahmen in § 16 Abs 2 Z 2 WEG gezählt; eine Zustimmung zu derartigen Änderungen darf daher nicht mehr verweigert werden bzw. kann eine (auch über die Zustimmungsfiktion) nicht erteilte Zustimmung durch das Gericht ersetzt werden.

Die WEG‑Novelle 2022 sieht allerdings auch vor, dass ein Wohnungseigentümer die Nutzung seiner Ladeanlage (frühestens fünf Jahre nach Errichtung) wieder unterlassen muss, wenn dies die Eigentümergemeinschaft verlangt und eine gemeinsame Elektroladeanlage im Haus in Betrieb genommen wird. Auf diese Weise möchte man – wohl auch aus Kapazitätsgründen – einer Gemeinschaftsanlage den Vorrang einräumen und längerfristig mehrere nebeneinander betriebene Einzelladestationen vermeiden.   

Die Zustimmungsfiktion soll auch bei der Anbringung von Vorrichtungen zur Beschattung eines Wohnungseigentumsobjektes (sofern sie sich in das Erscheinungsbild des Hauses harmonisch einfügen) sowie einer Photovoltaikanlage an einem als Reihenhaus oder Einzelgebäude errichteten Wohnungseigentumsobjekt gelten. Diese Erleichterung sieht der Entwurf auch für den Einbau von einbruchsicheren Türen sowie die behindertengerechte Ausgestaltung eines Wohnungseigentumsobjektes oder von allgemeinen Teilen der Liegenschaft vor, weil diese Maßnahmen schon seit längerem als berechtigte Anliegen erkannt worden sind. Da eine Zustimmungsfiktion eine Abkehr vom zivilrechtlichen Grundsatz darstellt, dass Schweigen nicht als Zustimmung gilt, wird eine Sicherheitsebene eingezogen: Laut WEG‑Novelle 2022 muss ein Wohnungseigentümer auch dann, wenn er einen Widerspruch unterlassen hat, eine wesentliche und dauernde Beeinträchtigung seines Wohnungseigentums- oder Zubehörobjektes nicht dulden.

Auch beim Aufbau der Rücklage zur Vorsorge für künftige Aufwendungen soll der Klimaschutz zukünftig eine stärkere Rolle spielen. Bei der Festlegung der Beiträge zur Bildung der Rücklage soll nunmehr auch auf künftige Aufwendungen zur thermischen Sanierung oder energietechnischen Verbesserung des Gebäudes Bedacht genommen werden. Um den Aufbau der Rücklage (und damit die Durchführung von Sanierungsmaßnahmen) zu erleichtern, wird zudem ein valorisierter Mindestbeitrag für die Rücklage vorgegeben (90 Cent pro m² Nutzfläche). Dieser Mindestbeitrag darf nur dann ausnahmsweise unterschritten werden, wenn die vorhandene Rücklage bereits ein besonderes Ausmaß erreicht hat oder das Gebäude vor kurzem durchgreifend saniert wurde.

Wenn Erhaltungsarbeiten über einen Kredit finanziert werden sollen, kann der Verwalter den Wohnungseigentümern laut WEG‑Novelle 2022 die unmittelbare Zahlung jenes Betrags der an sich erforderlichen Kreditsumme ermöglichen, der auf den Miteigentumsanteil der betreffenden Wohnungseigentümer entfällt. Macht ein Wohnungseigentümer von dieser Möglichkeit Gebrauch, sind die Aufwendungen für die dadurch verringerte Kreditfinanzierung ausschließlich von den anderen Wohnungseigentümern zu tragen.

Die WEG‑Novelle 2022 wird auch zu einer generellen Erleichterung bei der Willensbildung in der Eigentümergemeinschaft führen (§ 24 WEG). Für eine Beschlussfassung soll nicht mehr nur die Mehrheit aller Miteigentumsanteile erforderlich sein; zukünftig soll schon die Mehrheit von zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen, berechnet nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile, ausreichen. Damit aber nicht wenige aktive Wohnungseigentümer die Gemeinschaft dominieren, muss diese Zweidrittelmehrheit überdies zumindest ein Drittel aller Miteigentumsanteile erreichen. Wer einen Vorschlag zur Abstimmung unterbreitet, hat über die (neuen) gesetzlichen Regelungen für die Stimmenmehrheit zu informieren und darauf hinzuweisen, dass auch ein mehrheitliches Unterbleiben der Stimmabgabe eine wirksame Beschlussfassung nicht jedenfalls verhindert. Bei Stimmengleichheit kann jeder Wohnungseigentümer weiterhin die nach pflichtgemäßem Ermessen zu treffende Entscheidung des Gerichts beantragen.

Die WEG‑Novelle 2022 sieht zudem vor, dass der Verwalter Wohnungseigentümern die Möglichkeit zur Teilnahme an der Eigentümerversammlung (§ 25 WEG) im Wege elektronischer Kommunikation, etwa durch eine Videokonferenzverbindung, einräumen kann.

Damit auch einzelne Wohnungseigentümer leichter aktiv werden können, ist der Verwalter laut WEG‑Novelle 2022 zukünftig verpflichtet, einem Wohnungseigentümer Auskunft über die Namen und Zustellanschriften der anderen Wohnungseigentümer zu geben (§ 20 WEG). Die Daten dürfen vom Wohnungseigentümer ausschließlich für Verständigungszwecke im Zusammenhang mit der Ausübung von Rechten und Gestaltungsmöglichkeiten verwendet werden, die sich aus dem Wohnungseigentum ergeben. E-Mail-Adressen dürfen allerdings nur mit ausdrücklicher Zustimmung des betreffenden Wohnungseigentümers weitergegeben werden. Außerdem kann dem Verwalter die Weitergabe einer Zustellanschrift dann untersagt werden, wenn ihm gleichzeitig eine andere inländische Anschrift oder E-Mail-Adresse bekanntgegeben wird, über die eine Verständigung des Wohnungseigentümers möglich ist.

Die geplante Novelle des WEG erleichtert ohne Zweifel die bisher sehr schwierige Errichtung von Ladestationen für E‑Autos (als Einzel- und als Gemeinschaftsanlage) sowie von Photovoltaikanlagen und stellt somit einen weiteren Beitrag zur Förderung der Mobilitätswende und zum Klimaschutz dar. Ob der Entwurf in der vorliegenden Form beschlossen wird, steht allerdings noch nicht fest; immerhin sind dazu über 60 öffentliche Stellungnahmen abgegeben worden, die vom Justizministerium evaluiert werden. Die immer wieder diskutierte umfassende Reform des WEG bleibt trotz der dargestellten Änderungen aber weiter abzuwarten.

 

Zum Autor:

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Mag. Erland Pirker ist Rechtsanwalt und Partner bei Preslmayr Rechtsanwälte und auf Bankrecht sowie Immobilienrecht spezialisiert. 

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